新青安買房前先算釐清：沒人提醒的「養得起」現金流測試
- 財務顧問培訓教練-王聖涵
- Jul 10
- 6 min read
一個問題，問倒了無數新青安買房族
先請你做一個小實驗。
打開你的LINE，找一位三十歲到四十歲、用新青安買房的客戶，問他三個問題：
第六年月繳的金額會跳到多少？
緊急預備金能撐幾個月？
知道全台有三萬八千個家庭，會在二〇二八年同時遇到月繳翻倍的狀況嗎？
如果這三題他都答不出來，這篇文章正是為你這位客戶準備的，你也可以直接幫他算一遍！
想從租屋到擁有自己的家，金流算好了嗎？
陳先生三十五歲，月薪七萬，是公司的人資長。
八年前他剛升上人資經理時，租了一間一萬五千元的小套房，獨自一人住。這八年裡，他從管理薪資福利到人事大小事都做得很好，唯一管不了的，是自己要住在哪裡。八年裡他搬了四次家。第一次是房東兒子要結婚收回房子，第二次是房東要賣房，第三次是房租從一萬五漲到一萬八，第四次是房東女兒要回國使用。每搬一次，家裡的傢俱就要折半賤賣再重新買，房子也越搬越小、越搬越遠，市區房租年年上漲，第四次搬完，他找到的小公寓通勤時間從三十分鐘變成兩個小時。
某天加班到深夜，他在心裡問自己，自己管理全公司幾百人的事務，卻連自己要住哪裡都無法決定。從那天起，他下定決心，一定要擁有屬於自己的房子，不是為了投資炒作，只是不想再讓別人決定自己要住哪裡。
某天通勤路上，他看到同事分享新青安買房，前五年只要繳一萬四千元的利息，跟租金差不多，卻是自己的家。從那天開始，他瘋狂研究新青安，貸款上限一千萬、寬限期五年、可分三十年攤還，數字看起來都很美。跑了三家銀行，專員都笑著說月薪七萬綽綽有餘，前五年負擔很輕，放心買。
他看了二十間房子，終於相中一間一千兩百五十萬的中古屋，有電梯、有管理員、二十五坪，比原本的套房簡直是天堂。自備款二百五十萬，是他八年積蓄加上跟父母借款全部押進去，裝潢費三十萬則刷卡分十二期。
寬限期裡的兩年好日子，與被遺忘的第六年
買房後的兩年，陳先生過得非常愉快。
每個月房貸約一萬四千七百九十一元，跟原本租金差不多，他覺得自己終於跨越了階級。他添購新傢俱、新沙發、咖啡機，朋友和媽媽都覺得他很厲害，他也在公司群組分享心得，甚至開始研究投資客的操作，計畫等第五年房價漲一波就賣掉換房。
他完全忘記了，再過三年，寬限期就要結束。
買房第二年的某個週末，他和同事吃午餐，聽到剛訂婚的同事光是訂金、鑽戒、蜜月就花了八十萬，另一位已生小孩的同事，月子中心、保母、嬰兒用品第一年就花了三十五萬。
對方順口問他：「你跟女朋友交往這麼久了，什麼時候要結婚？」
陳先生笑了笑，心裡卻一陣發冷。他默默拿出手機試算，現在寬限期內房貸只繳一萬四，佔月薪約百分之二十一，看起來很輕鬆。但三年後寬限期結束，開始還本金，房貸會直接跳到四萬一千三百零三元，佔月薪百分之五十九。他想起一則新聞提到，台灣多數家庭買房後，房貸支出大約落在百分之四十到五十，他三年後就會踩進這個區間，而且是壓力最大的時候。
他開始試算未來的開銷：結婚八十萬若分三年攤還，每月再加二萬二；小孩第一年三十五萬，每月再加三萬。萬一公司裁員、萬一房價下跌、萬一父母生病需要長期照顧，每加一個變數，腦袋就跳出一個紅字。他第一次問自己，為什麼當初買房的時候，沒有人問他，未來會不會結婚、會不會生小孩、父母現在幾歲、身體狀況如何。
大腦習慣讓我們只看見眼前的甜頭
陳先生這個問題，其實是非常多買房族的共同心聲。
會走到這一步，背後有一個行為財務學的概念，叫做「現實偏誤」。
簡單來說，人類大腦對明天的痛苦會打很大的折扣，對今天的甜頭卻會給很高的權重。陳先生看到前五年月繳一萬四，大腦給滿分權重；看到第六年月繳四萬一，大腦自動把它打到很低分，覺得很遙遠所以不重要！
這不是陳先生不夠聰明，而是人類的本能。
寬限期不是單純的金融工具設計，它恰好打中了大腦這個習慣性的盲點。連央行總裁楊金龍也提過，五年的寬限期過長，會讓借款人的財務規劃變得鬆散。
財政部公布的統計也很有意思，新青安撥貸的十五萬戶當中，百分之五十一根本沒有申請寬限期，從第一個月就直接開始還本金，這群人多半做過完整的財務評估。剩下的人裡，百分之十四申請三年寬限期，今年陸續到期，約兩萬一千戶；百分之二十五申請五年寬限期，二〇二八年起到期，大約三萬八千戶。也就是說，跟陳先生一樣選五年寬限期的家庭，全台有三萬八千戶，會在二〇二八年同時遇到第六年貸款支出翻倍的問題。
「買得起」跟「養得起」是兩件不同的事
第二個常見的觀念落差，是「買得起」跟「養得起」的差異。
銀行算的是寬限期內的月繳金額，財務顧問算的，是三十年期的平均月繳，再加上一連串的壓力測試。
我們手邊有一位客戶，三十二歲的自由接案設計師，單身，月收入約六萬元。兩年前他想買房來找我們，如果用陳先生的算法，他絕對買得下去，但他先選擇做財務諮詢。我們做的第一件事，是直接把三項壓力測試跑給他看。
第一項，房貸佔收入比會不會超過百分之五十。
第二項，未來兩到五年，除了買房，還有沒有其他財務目標，每個目標大概要花多少錢。
第三項，買房後手上的現金部位，能不能經得起任何突發狀況。
他看完試算表，沉默三十秒後說了一句話：「原來我看到的是買得起，你們看到的是養得起。」最後他選擇多存兩年，這兩年降低生活開銷、補足緊急預備金，也強化了自己的接案結構。兩年後，他的收入提升到八萬元，買了一間比較小的房子，房貸佔收入比約三成，緊急預備金來到十八個月。
財務顧問的角色，從來不是阻止客戶買房，而是讓客戶在對的時間點，用對的條件去買。
「理財屋」的概念讓每個決策都環環相扣
一個完整的財務規劃，不會只有保險、只有投資，也不會只有買房，它是一棟「理財屋」的概念。最底層有四塊基本工，撐起上面的各種財務目標，例如：車子、教育費、退休金，當然也包含買房這一塊。
陳先生的故事，剛好碰到了兩個沒做好的基本工：沒有把結婚、生小孩這些未來的財務目標，跟房貸放在一起計算；也沒有緊急預備金，沒有收入中斷的備援。每一個財務決策，其實都是環環相扣的。
那段時間為什麼沒有人提醒陳先生這些事？因為大部分的銷售人員，在目前的體制下，只能想辦法把手上的商品和方案銷售給客戶。但陳先生真正的財務痛點，是現金流規劃、風險缺口、資產配置這三個面向綁在一起的問題。當我們不再被商品佣金和公司制度綁架，才有機會站在真正中立的角度，協助客戶打理完整的財務，這正是收費制財務顧問這個角色的價值所在。
常見問題Q&A
Q1：新青安的寬限期一定不好嗎？
寬限期本身是中立的工具，問題不在工具，而在於使用前有沒有做好完整的現金流規劃。
如果一開始就清楚知道第六年的還款金額，並提前準備好對應的收入成長或儲蓄計畫，寬限期反而能爭取到緩衝時間。真正的風險在於，把眼前的低月繳當成永久的現實，忘了規劃寬限期結束後的應對方案。
Q2：緊急預備金應該準備多少才算足夠？
一般建議至少準備六個月的家庭基本開銷加上房貸金額，若收入來源較不穩定，例如自由接案者，建議拉長到十二到十八個月。
前面提到的設計師案例，最終把緊急預備金補強到十八個月，就是考量到接案收入波動較大的緣故。
Q3：已經買房、選了五年寬限期的人，現在還能補救嗎？
可以。最
直接的做法分兩步，第一步先把緊急預備金補強到十二個月以上，讓最差的情況也撐得住；第二步找顧問做完整的現金流盤點，把未來三十年的現金流地圖完整畫出來，提前看見可能發生的各種突發狀況，並針對性地做預防規劃，而不是等寬限期結束才開始手忙腳亂。
你身邊有用新青安買房的客戶嗎？
很多人買房時看到的是「買得起」，卻沒有人帶他們算過「養得起」需要面對哪些變數。
當你能拿出這三項壓力測試，幫客戶提前看見自己第六年的樣子，這場對話的價值，會遠遠超過任何一張保單。
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