房地合一稅的成本認列怎麼算？發票亂報，被國稅局抓到恐連補帶罰逾百萬！
- 財務顧問培訓教練-王聖涵
- Jun 19
- 6 min read
國稅局一封信，讓你以為節稅的「操作」面臨 135 萬補稅加罰！
有一則新聞案例，我每次分享給客戶，他們幾乎都是同一個反應：「什麼？這樣會被抓？」
甲先生在買進一間房子的那一刻，就已經盤算好了節稅策略。他心想：未來賣出的時候，只要透過關係人企業開一張 「150 萬元的裝潢費發票」，讓成本膨脹，課稅所得就會下降，房地合一稅自然變少！
兩年後，房價如預期上漲，他順利賣出，以 2,300 萬元成交。申報房地合一稅的時候，稅金比預期低，他心裡很滿意。直到某一天，一封國稅局的調查通知書送到家裡。
他越看越不對勁，查稅人員把那張 150 萬元的裝潢發票，開立公司的營業項目翻了出來，上面完全沒有任何與裝修相關的業務登記；國稅局再派人去現場比對，發現房屋的實際狀況與發票記載的裝潢內容根本對不上！
國稅局判定最終結果：補稅 67.5 萬元，再加倍罰款 67.5 萬元，連同原本已繳的 54 萬稅金，總支出高達 189 萬元，賣房 300 萬的獲利，最後只落袋 111 萬！
這一張「節稅」發票的代價，比他省下的稅多了好幾倍！
房地合一稅的公式是什麼？為什麼大家都想在成本裡做文章？
要理解這個地雷，必須先看懂房地合一稅的計算架構。
課稅所得公式：
房地收入−取得成本−移轉費用−土地漲價總數額＝課稅所得
2026 年稅率級距（個人一般持有）：
持有期間 | 稅率 |
2 年以內 | 45% |
超過 2 年，未滿 5 年 | 35% |
超過 5 年，未滿 10 年 | 20% |
超過 10 年 | 15% |
符合自住條件（設籍滿 6 年） | 400 萬免稅額，超過部分 10% |
從公式裡可以清楚看到：課稅所得越低，稅金越少。而要壓低課稅所得，最直接的方法就是把「取得成本」拉高。
取得成本包含兩類：
第一類是原始取得成本，就是當初買房的實際成交價，這個數字是固定的、動不了的。
第二類是取得及改良費用，包括買房時產生的契稅、印花稅、代書費、仲介費，以及日後的房屋改良費用（即裝潢費）。
就是這個「裝潢費」，會讓很多人動了念頭，反正裝潢了也能增加房子的價值，拿來當成本扣，完全合理嘛！但合法與違法之間只有一線之隔。
哪些「裝潢費」可以認列為成本？關鍵在「帶不帶得走」
法規上對「可認列的改良費用」有明確的定義：取得房屋後，使用期間支付能增加房屋價值或效能，且非兩年內所能耗竭之增置、改良或修繕費。
用白話來說，就是「花了這筆錢，讓房子本身變更好、更值錢，而且不是耗材性的支出」。
我通常給客戶一個最簡單的判斷方法：
帶不走的，有機會認列；帶得走的，幾乎都不行。
項目 | 裝潢費能否認列 | 說明 |
泥作工程（地板、磁磚） | ✅ 可認列 | 固著於房屋，帶不走 |
木作工程（天花板、木地板） | ✅ 可認列 | 固著於房屋，帶不走 |
水電工程（管線、衛浴設備） | ✅ 可認列 | 固著於房屋，帶不走 |
油漆塗料工程 | ✅ 可認列 | 固著於牆面，帶不走 |
冷氣（窗型、移動式） | ❌ 不可認列 | 可移動，帶得走 |
沙發、桌椅、床架 | ❌ 不可認列 | 家具，帶得走 |
燈具、檯燈 | ❌ 不可認列 | 可拆卸，帶得走 |
藝術品、裝飾品 | ❌ 不可認列 | 帶得走 |
廚房家電（冰箱、洗碗機） | ❌ 不可認列 | 可移動，帶得走 |
一般人常見的誤解是：只要有裝潢、有花錢，全部都算。 事實上，國稅局的認定標準非常嚴格，帶得走的物品幾乎一律被剔除，不管金額多高。
國稅局的兩大逃漏稅查核方向
即便是真實發生的裝潢支出，如果操作不當，也可能在查稅時被打掉。國稅局查核裝潢費用，主要從兩個方向切入：
查核一：開立發票的公司，營業項目是否與房屋修繕相關？
案例中的甲先生，就是在這裡被抓包的。他找的關係人企業，登記的營業項目完全沒有任何裝修、工程、室內設計相關的業務，卻開出了 150 萬元的「裝潢費」發票。國稅局只要查一下公司登記，馬上就看出破綻！
實務提醒： 即便你找的是真實的朋友幫忙裝潢，也要確認對方公司的「營業登記項目」確實涵蓋裝潢、工程、室內設計等相關業務。光是口頭說「我在做工程」，卻沒有對應的登記，發票一樣可能被否認！
查核二：實際現場是否存在裝潢的事實？
第二個查核方向更直接：查稅人員有可能親自到現場比對！
如果你的發票裡記載著「泥作工程、木地板、浴廁更換」，但你放在網路上的房屋照片（或是買方拍的現況照）顯示完全沒有這些裝潢的痕跡，那就是最明顯的矛盾。即便你已經轉手，國稅局仍可以透過現有屋主、仲介紀錄或照片資料進行比對。
實務提醒： 裝潢結束後，建議保留完整的施工前後照片、付款紀錄（銀行轉帳，而非現金交付）、以及施工合約。這些資料不只是申報時的依據，也是應對查稅的最強証明。
回到本文案例的試算，這張發票讓他損失了多少？
用甲先生的案例把前後結果對比清楚：
沒被查到的情況（假設）：
課稅所得：300萬（獲利）－150萬（裝潢費）－30萬（移轉費用）＝ 120萬
應繳稅：120萬 × 45% ＝ 54萬
實際落袋：300萬 － 54萬 ＝ 246萬
被查到之後的實際結果：
課稅所得：300萬 － 30萬 ＝ 270萬（裝潢費被剔除）
應補繳稅：150萬 × 45% ＝ 67.5萬
再加倍罰款：67.5萬
總稅金支出：54萬（原繳）＋ 67.5萬（補稅）＋ 67.5萬（罰款）＝ 189萬
實際落袋：300萬 － 189萬 ＝ 111萬
一張買來的發票，讓他從原本可以落袋 246 萬，變成只剩 111 萬Ｍ，損失了 135 萬！
這跟保險業務員有什麼關係？
你可能會想：這些不動產稅務的細節，是地政士或會計師在做的事，跟保險業務員有什麼關係？
關係非常大。
台灣有房子的人，幾乎每一個都是你的潛在客戶。而「我要賣房，不知道稅怎麼算」、「當初裝潢的費用可以扣嗎」、「我怎麼知道哪些項目算、哪些不算」...等這些問題，他們問的第一個人不一定是地政士或會計師，很可能就是他們生活中最信任的那個人。
當你能夠在他還沒賣房、甚至還沒裝潢的時候，就告訴他：「你以後賣房要算房地合一稅，裝潢費的單據從現在就要開始保存，而且要注意哪些項目可以認列、哪些不行，現在先把這個觀念建立好，之後可以省下很多麻煩。」
客戶聽到這句話的感受，跟你去推一張保單，是完全不同的層次！
這就是財務顧問能給客戶的價值：在問題發生之前，就幫他們看見隱藏問題在哪裡。
避開一個錯誤的決策，省下的錢或許比投資報酬率還要多。
常見問題 Q&A
Q1：裝潢費的單據，要保存到什麼時候？
只要房子還在你名下、還沒賣出，這些單據就應該持續保存。
房地合一稅的申報是在賣出後 30 天內，屆時國稅局有權要求你提供成本證明文件。建議以電子檔備份所有收據、合約、施工照片，避免因為紙本損毀而喪失扣除資格。
Q2：如果裝潢是付現金給工班，沒有正式發票，可以認列嗎？
非常困難。
沒有正式統一發票或收據，加上沒有銀行轉帳紀錄，幾乎無法通過國稅局的查核。建議裝潢費用一律透過銀行轉帳支付，並要求廠商開立符合營業登記項目的正式發票，這才是日後申報時有效的成本憑證。
Q3：房地合一稅的「自住條件」，到底需要符合哪些要件？
依現行規定，本人、配偶或未成年子女須辦理戶籍登記，且須持有並居住滿六年，同時六年內不得有出租、供營業使用的情形。
符合條件者，課稅所得可享有 400 萬元免稅額，超過部分僅課 10%。但要注意，曾以該址設立公司行號或出租領取補貼，可能影響自住資格的認定。
你的客戶買了房子，你幫他想過未來賣房的稅務佈局嗎？
大多數人買房的時候，只想著頭期款、貸款、裝潢費；很少人在買房的那一刻，就開始規劃「未來要怎麼賣、怎麼節稅」。財務顧問的價值，就是幫客戶把這個時間軸拉長，買房的決策，從第一天起就要考慮到賣房那天的稅務結果。
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